Tout savoir sur la TVA des acteurs de l’immobilier

Il est une évidence que l’immobilier est un secteur prisé par les investisseurs. C’est le cadre idéal où il faut investir pour vous constituer un patrimoine stable et important. Mais dans ce domaine, l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier est soumise à la TVA ; on parle alors de TVA immobilière. Cette dernière a connu d’importantes variations au fil des années, ce qui la rend un peu plus complexe et vague. Mais voici l’essentiel des données à garder sur la TVA immobilière.

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La TVA immobilière : quelles sont les transactions concernées ?

En règle générale, ce sont les droits de mutation qui sont appliqués aux ventes de biens immobiliers. Ces droits sont pratiqués à un taux de 5.09 %. Cependant, il faut noter que ces droits ne sont pas appliqués à toutes les transactions immobilières ; certaines sont faites sous l’application de la TVA immobilière. Il s’agit principalement des transactions liées aux logements neufs.

Ici, les logements en voie de construction et ceux qui ont été construits depuis moins de 5 ans sont assujettis à la TVA immobilière. Les ventes d’immeubles neufs effectuées par des professionnels sont assujetties à la cette taxe à un taux de 20 %. Les transactions entre particuliers ne sont pas prises en compte. Par contre, les transactions effectuées entre particuliers concernant les biens immobiliers bâtis depuis plus de 5 ans ne sont pas soumises à la TVA. De plus, les biens immobiliers construits il y a plus de 5 ans et qui sont vendus par des professionnels ne sont pas non plus assujettis à la TVA sauf à la TVA sur marge.

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Les logements rénovés sont aussi assujettis à la TVA. Mais les travaux de rénovation doivent être d’une grande ampleur à un point où l’on peut considérer le bien immobilier en question comme un logement neuf. Dans ce cas, les biens immobiliers surélevés peuvent être considérés comme des logements neufs. C’est aussi le cas lorsque les travaux de rénovation ont consisté à remettre à neuf la grande partie de la fondation du bâtiment, de la consistance des façades ou des éléments qui déterminent la rigidité du bien en question.

Le cas des terrains à bâtir

Les ventes de terrain à bâtir sont également des transactions soumises à la TVA immobilière. Le bien immobilier à construire sur ces terrains doit être à usage professionnel ou commercial. Ainsi, les transactions de terrains destinés à la construction d’un logement à usage particulier ne sont pas prises en compte par la TVA. Les acheteurs doivent simplement veiller au versement des droits de mutation dont le taux est de 5.09 %. Toutefois, si le terrain à bâtir est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, la transaction sera soumise à la TVA immobilière sur un taux de 20 %. Mais si le professionnel avait acheté le bien auprès d’une personne non assujettie à la TVA, le nouvel acheteur ne doit s’acquitter que des droits d’enregistrement à un taux de 5.09 %. Dans la majorité des départements, ce taux est porté à 5.90 %.

Comment calculer la TVA immobilière ?

Le calcul de la TVA immobilière est simple et ne demande pas souvent de compétences particulières. Pour connaître le montant exact à verser comme TVA immobilière, vous appliquez le coefficient de conversion qui est de 0.836 au prix de vente du bien immobilier, taxe comprise. Si par exemple le prix de vente du logement est de 300 000 euros TTC, le prix hors taxe sera de 300 000 x 0.836 = 250 800 euros. La TVA immobilière à verser sera alors de 300 000 – 250 800 = 49 200 euros. Par ailleurs, c’est au vendeur de payer la TVA immobilière aux impôts.

Les différentes exonérations de TVA pour les acteurs de l’immobilier

Malgré l’obligation de payer la TVA, certains acteurs de l’immobilier peuvent bénéficier d’exonérations. Effectivement, il existe certaines situations dans lesquelles la TVA n’est pas due.

La première exonération est celle des logements neufs destinés à être loués. Si le bien immobilier est destiné à être mis en location pour une durée minimale de 20 ans, le propriétaire peut prétendre à une exonération totale ou partielle de TVA immobilière.

Les bâtiments affectés au logement social sont aussi exemptés de taxe sur la valeur ajoutée. Cette exonération s’applique aux bâtiments construits ou acquis par des organismes HLM (Habitation à loyer modéré) et ayant pour vocation d’accueillir des personnes aux revenus modestes.

Si vous êtes un particulier qui souhaite réaliser des travaux dans votre résidence principale âgée d’au moins deux ans, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit dit ‘taux intermédiaire’. Pour tous travaux facturés après le 1er janvier 2014, ce taux sera fixé à 10 % contre 20 % habituellement.

Il y a aussi l’exonération sous condition du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Pour en bénéficier, il faut que les loyers perçus soient inférieurs à 23 000 euros TTC/an et qu’ils représentent moins de la moitié du revenu global annuel du foyer fiscal. La location doit concerner un logement meublé classique tel qu’un T1 ou un studio.

Dans tous ces cas, pensez à bien se renseigner auprès des administrations compétentes pour s’assurer que l’exonération est applicable et respecter les formalités nécessaires à leur obtention.

Les conséquences fiscales d’une erreur de calcul de TVA immobilière

Le calcul de la TVA immobilière est une étape cruciale pour tous les acteurs du secteur immobilier. En effet, une erreur de calcul peut avoir des conséquences fiscales lourdes.

En cas de sous-évaluation de la TVA due, le risque encouru est celui d’un redressement fiscal. Ce redressement consiste en un rappel à l’ordre et à la régularisation de sa situation auprès des services fiscaux. Le montant du redressement dépendra du montant sous-estimé ainsi que du nombre d’années concernées par l’erreur.

Dans le cas inverse, c’est-à-dire dans le cadre d’une surestimation de la TVA due, cela aura pour conséquence un remboursement partiel ou total aux clients ou acquéreurs ayant payé trop cher. Cela peut aussi entraîner une perte financière pour l’entreprise concernée si elle ne pouvait pas récupérer cette somme sur ses propres fournisseurs.

Pour éviter ce type d’erreurs coûteuses, pensez à bien expertiser en matière comptable et fiscale, pensez à bien gérer votre entreprise ou votre projet immobilier, et pensez à bien évaluer les projets susceptibles d’avoir des implications fiscales importantes.